房子在中國不可避免地具有了金融屬性，而金融地本質(zhì)就是利用價(jià)差，利息差，匯差來賺錢，房貸的利息本質(zhì)是你使用的銀行貨幣的成本，這個(gè)成本的高低就表現(xiàn)在利率上。利率降低，你的利息支出減少，省到就是賺到。如下圖所示，歐美主要經(jīng)濟(jì)體大多數(shù)房貸利率已經(jīng)進(jìn)入3%時(shí)代，

而我國利率一直高企，以北京為例18-19年北京房貸首套房貸利率在5%，二套在6%左右。按照25年期的等額本息計(jì)算，利息常常大于本金。

根據(jù)2022年9月6日，中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年中國最賺錢的10家企業(yè)中7家是銀行。

根據(jù)《財(cái)富》雜志2022年500榜單，全球最賺錢的15家企業(yè)中5家中國的銀行，而以金融立國的美國一家都沒有

正是這種居高不下的房貸利率讓工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行等昂首進(jìn)入全球最賺錢企業(yè)名單，而付出的代價(jià)就出生人口的斷崖式下降（當(dāng)然生活成本和育兒成本不只是取決于房子，但房子毫無疑問是最主要的矛盾），是2021年中國出生人口1062萬（國統(tǒng)局2022年1月18日公布），而2022年出生人口預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)應(yīng)該是754萬 – 784萬之間（公安部統(tǒng)計(jì)），作為對(duì)比三年困難時(shí)期最低谷的1961年出生人口數(shù)量也有1187萬人。

沒有人的發(fā)展毫無意義，所以2021年中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》開始全面整頓教培行業(yè)，減輕育兒成本，但是相比較于住房壓力，教培行業(yè)屬于小屋見大巫。這是住房成本房貸利率下降的國際國內(nèi)背景因素。

2022年的加速：

2022年，國外烏克蘭危機(jī)，國內(nèi)疫情，導(dǎo)致情況雪上加霜，10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比-0.5%，比上月下降3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)銷售金額同比-23.7%，比上月下降9.5個(gè)百分點(diǎn)；出口（以美元計(jì)）同比-0.3%，比上月下降6個(gè)百分點(diǎn)。10月新增人民幣貸款前值24700億， 逾期8000， 實(shí)際6152億； 社會(huì)融資規(guī)模前置35300億， 預(yù)期16000億， 公布9079億直接斷崖。消費(fèi)、投資、出口三駕馬車全部失靈。壓力到達(dá)頂峰。

中國存款準(zhǔn)備金率數(shù)據(jù)按月更新，01-01-1985至12-01-2022期間平均值為13.0%，共456份觀測(cè)結(jié)果。 該數(shù)據(jù)的歷史最高值出現(xiàn)于11-01-2011，達(dá)21.0%，而歷史最低值則出現(xiàn)于08-01-2003，為6.0%。

與此對(duì)應(yīng)的是2022年4月25日和2022年12月5日央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.25個(gè)百分點(diǎn)，降至7.8%，到達(dá)自2003年以來的最低值。市場(chǎng)LPR也分別于1月、5月、8月三次下降，目前一年期

存款準(zhǔn)備金率下降是釋放供給端的流動(dòng)性，傳導(dǎo)到貸款基準(zhǔn)利率LPR也就一降再降，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率是3.65%，5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.3%， 而自從2020年之后，房貸利率=當(dāng)期LPR+X（BP，base points）,也就是說商業(yè)貸款首套利率原則上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。與我國歷史數(shù)據(jù)相比，略有降幅，但是與其他主要經(jīng)濟(jì)體相比，還是處于絕對(duì)高位。這是房貸利率下降的第一個(gè)區(qū)間。鑒于2022年12月5日央行剛下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率以及近期對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)流動(dòng)性的一系列政策利好，LPR有望近期內(nèi)再次下降。

這是房貸降息的本來含義，也有一種降息轉(zhuǎn)貸是按揭貸款轉(zhuǎn)為抵押經(jīng)營貸，短期資金可以做到3%，長期資金可以做到4%以下，與其他主要經(jīng)濟(jì)體的差距有所收窄，但經(jīng)營貸資金原則上是不能流入房地產(chǎn)股市的。

按照各國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，利率必然是一個(gè)從高到低的過程，我國目前的房屋按揭貸款利率雖然有所降低，但仍有很大下調(diào)空間，可以說按揭貸款利率進(jìn)入4%，甚至3%是大勢(shì)所趨，只是時(shí)間長短的問題。

人無法賺到自己認(rèn)知以外的錢，只有認(rèn)識(shí)到了房貸利率下降的背景和原因，及其必然性，才能春江水暖鴨先知，消除對(duì)降息轉(zhuǎn)貸的不理解和懷疑，近水樓臺(tái)先得月， 降低資金使用成本。甚至謀定而后動(dòng)，不僅可以成功保值自己的實(shí)體資產(chǎn)，還可以達(dá)到資產(chǎn)的增值。