一、土地使用權性質分類是怎樣的?

根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民***依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民***依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

(1)經縣級以上人民***依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民***依法批準，土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

(2)經縣級以上人民***依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民***依法批準，土地使用者取得土地使用權是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2、出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征：

(1)取得的土地使用權是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現(xiàn)為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

(2)取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

二、土地使用權轉讓流程是什么?

(一)申請土地使用權轉讓

申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：

1、土地轉讓申請書;

2、土地使用權證(正本);

3、原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書(復印件);

4、土地使用權轉讓合同書或者贈與書(經公證)，或交換協(xié)議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等;

5、雙方或多方營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權委托書及代理人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話;

6、同一建筑物分割轉讓(如商品樓房分層分套出售)土地使用權隨之轉讓的，應提交規(guī)劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積;屬劃撥土地的還要補辦出讓手續(xù)，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應文件;

7、屬土地分割轉讓的提交規(guī)劃部門的規(guī)劃文件或轉讓地塊的規(guī)劃要求;

8、軍隊空余土地使用權轉讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件;

9、提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書;

10、地塊開發(fā)***或建筑物資產凈值財務報告;

11、市政道路規(guī)劃網絡圖;

12、其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

(二)、受理申請(1天)

1、窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理;

2、給受理的申請編號并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號。

(三)、初審(5天)

土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面簽復。

1、審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門的有關規(guī)定。

2、審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。

(1)未依法登記領取權屬證書的;

(2)權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批準的;

(3)根據城市規(guī)劃，市***決定收回土地使用權的或市***批準列入征用、拆遷范圍內的和不符合城市規(guī)劃的;

(4)司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的;

(5)共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的;

(6)設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的;

(7)權屬有爭議的;

(8)以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的(包括征地協(xié)議未全部兌現(xiàn)的)，不按照出讓合同約定進行***開發(fā)的，達不到建設用地條件或***額達不到總***額25%以上的;

(9)轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的(即未注明使用期限的)，未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續(xù)，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的;

(10)轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協(xié)議的;

3、實地勘察。

4、屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業(yè)表和宗地圖。

(四)審核(3天)

經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口復函不同意**轉讓手續(xù)并退文;審核合格的提出審核意見報局領導審批。

交易所根據局領導的審批意見，將批準文件資料轉交地籍科(屬成片開發(fā)土地的先報市***評審)。

(五)繳納稅費

經辦人員按照有關規(guī)定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應及時將完稅或免稅證明提供給地產交易窗口。

(六)地籍科根據上述文件資料核發(fā)土地使用權證

(七)立卷歸檔

在我們的現(xiàn)實生活當中，土地的使用權的分類是非常的重要的，而我們國家在進行分類的時候，主要是根據土地使用權獲得的方式來進行的，比如說有通過劃撥無償取得的土地使用權，還有包括出讓有償取得的土地使用權。