我國此前發(fā)布的REITs和房地產(chǎn)關(guān)系不大，主要收益來源是高速公路收費、產(chǎn)業(yè)園運營、倉儲物流、污水處理、垃圾焚燒發(fā)電等。所以，又被稱為公募基礎(chǔ)設(shè)施基金。不過，近期與房地產(chǎn)相關(guān)的REITs即將來臨。

保障性租賃住房REITs什么意思？

【1】REITs

即英文Real Estate Investment Trusts的縮寫，譯為房地產(chǎn)投資信托基金，但我國此前發(fā)布的REITs和房地產(chǎn)關(guān)系不大，主要是高速公路、產(chǎn)業(yè)園等的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

【2】保障性租賃住房

保障性租賃住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

所以說保障性租賃住房REITs，就是主要收益是來源于保障性租賃住房的一種基金。目前，首批保障性租賃住房REITs項目已被交易所受理。

保障性租賃住房REITs有哪些？

【1】中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱：中金廈門安居保障性租賃住房REIT）

底層資產(chǎn)是位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓。兩處公寓均于2020年3月竣工，合計建筑面積為19.86萬平方米。

在整體定位方面，這兩處公寓為符合相關(guān)文件認定的保障性租賃住房，主要面向廈門市無房的新就業(yè)大學生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

園博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率達99.42%。

珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率達99.11%。

整體來看，兩處公寓目前已處于飽和運營狀態(tài)，并且項目房源需求量較大。

【2】紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱：紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT）

底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。

目前，4個項目已取得保障性租賃住房認定書，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人。截至2022年3月31日，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。

招募說明書（草案）中表示，4個項目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，但租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比，具有顯著的競爭優(yōu)勢。

保障性租賃住房REITs怎么看？

我們投資者在選擇保障性租賃住房REITs時，主要是從土地、租住情況、管理、供需等各方面來對其未來的收益有一個大致的判斷。

【1】看土地

如用地性質(zhì)、年限、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓約束等。

【2】看租戶、租約和租金

租戶的準入機制和現(xiàn)有租戶畫像。

租約的平均期限和調(diào)整機制。

對于租金和租金增長率的規(guī)約或指引。

資產(chǎn)經(jīng)營情況（出租率、租金）和成本收益率未來可能在租戶準入、經(jīng)營相關(guān)所得稅等方面的潛在政策變化等。

【3】看估值和定價

資產(chǎn)公允價值評估結(jié)果及其合理性。

【4】看管理

運營管理機構(gòu)的過往管理業(yè)績，和對管理機構(gòu)是否具備一定的激勵機制。

【5】看供需情況

特定項目所面臨的周邊競品環(huán)境和市場供需趨勢。

【6】看擴募和增長潛力

原始權(quán)益人是否具備擴募潛力。

保障性住租賃房公募REITs由于突出一個保障性，所以也有一個難點就是如何平衡收益率。想要有更好的收益率，就要選取適合的保障房項目，加以配合“優(yōu)惠”的稅收政策。